Evaluation d’un fonds de commerce sur le domaine public

Evaluation d’un fonds de commerce sur le domaine public

Avant la loi Pinel du 18 juin 2014, l’occupation du domaine public était considérée d’ordre précaire et révocable. Le domaine public était imprescriptible et inaliénable induisant l’absence de reconnaissance du fonds de commerce exploité sur celui-ci.

De surcroît, les redevances d’occupation étaient en principe fixées, jusque-là, en tenant compte de l’impossibilité de posséder un fonds de commerce.

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi PINEL insère à l’article 72 du code général de la propriété des personnes publiques un article L.2124-32-1 qui dispose désormais :

« Un fonds de commerce peut être exploité sur le domaine public sous réserve de l’existence d’une clientèle propre. »

Les principales limites à la reconnaissance d’un fonds de commerce tiennent : 

I. Aux exclusions légales prévues telles que le domaine public naturel (Article L.2124-35),

II. A la reconnaissance d’une clientèle propre. La jurisprudence s’attache à vérifier si le commerçant dispose d’une réelle liberté dans les modalités d’organisation de son entreprise ou si, au contraire, il est soumis aux directives du domaine public au travers d’une dépendance organique, tels que les horaires d’ouverture, le droit de regard du propriétaire sur la conduite des affaires, la rémunération, le personnel, ou la fixation du prix de vente. La notion de clientèle autonome est recherchée.

L’incidence de la reconnaissance d’un fonds de commerce réside principalement dans la valeur marchande de celui-ci, dans le cadre d’une cession ou d’un refus de renouvellement.

S’agissant des sites de flux tels que gares et aéroports, où les chiffres d’affaires peuvent excéder 50.000 € / m2 [1], la notion de clientèle propre serait vraisemblablement soumise à l’appréciation des Tribunaux.

 

[1] Les commerces en gares 2018 – Cushman & Wakefield

Maïka Filsack

Diplômée de l’I.C.H, section Expertise immobilière et titulaire d’une licence à l’E.S.P.I à PARIS. Maïka FILSACK a rejoint le cabinet depuis janvier 2016. Elle a débuté sa carrière en tant qu'expert immobilier au sein de l’équipe nationale de CBRE PARIS (2 années) et fut ensuite expert-analyste au sein de FONCIA VALORISATION pendant 7 années.

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