La révision légale du loyer : l’inflexibilité de la jurisprudence

La révision légale du loyer : l’inflexibilité de la jurisprudence

Dans un arrêt de rejet n°956, en date du 25 octobre 2018, la troisième chambre civile de la cour de cassation énonce que ne constitue pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, au sens de l’article L. 145-38 du code de commerce, la modification en faveur d’entreprises concurrentes, intervenue entre la date de la fixation du loyer et celle de la demande de révision, de conventions auxquelles le bailleur et le locataire sont tiers.

Les article L.145-37 à L.145-39 du code de commerce confèrent aux parties d’un bail commercial la possibilité de solliciter la révision du loyer à la valeur locative, à compter de la période triennale. D’ordre public et emportant dérogation au principe de l’intangibilité des contrats (art.1193 du code civil), il convient de satisfaire des critères cumulatifs restrictifs et une jurisprudence stricte. Procédure rare et délicate à faire prospérer, il s’agit essentiellement de rapporter la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Courant 2006, la société Rémy Loisirs s’est vue conférer par les différents propriétaires, des baux commerciaux portant sur l’intégralité des lots constituant la résidence Central Park, édifiée dans une station de ski.

La locataire a notifié un mémoire en révision des loyers (L145-38 du code de commerce) à chacun des propriétaires des lots en invoquant une modification matérielle de la commercialité en raison de la modification de l’offre concurrentielle de la station, de sa fréquentation, de son enneigement, du taux de TVA payé par les clients. Elle a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de la valeur locative de la totalité de la résidence.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence, (11e chambre a, 30 mai 2017, n° 16/06516) a retenu que le fait que quatre autres résidences de tourisme de la station aient renégocié les loyers versés aux propriétaires investisseurs était une décision de gestion, propre aux résidences concernées qui n’était pas opposable aux preneurs pour apprécier la commercialité de la résidence.

Ne constitue donc pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, au sens de l’article L.145-38 du code de commerce, la modification en faveur d’entreprises concurrentes, intervenue entre la date de la fixation du loyer et celle de la demande de révision, de conventions auxquelles le bailleur et le locataire sont tiers.

 

Crédit photo : © Résidence de tourisme Central Park Foux d’Allos – Vacancéole

 

Alan COLIN

Alan COLIN a rejoint le Cabinet en 2018.

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