Immobilier logistique : faut-il placer tous ses colis dans le même entrepôt ?
En dépit de la crise sanitaire actuelle (-30% d’investissements en 2020 vs 2019), l’immobilier logistique intéresse toujours plus les investisseurs.
Quels sont les actifs logistiques les plus à même de satisfaire les besoins des utilisateurs ?
De manière générale, l’actif logistique se positionne désormais comme un outil incontournable de diversification du portefeuille immobilier, montrant une résilience certaine en temps de crise sanitaire. Les taux de rendement « prime » ont baissé à 3,50% au premier trimestre 2021. A titre d’exemple, la foncière « Argan », cotée sur Euronext et spécialisée dans la location-développement d’entrepôts premium, a connu une hausse de 12,4% de son cours au 26 janvier 2021.
Tous les entrepôts ne sont pas pour autant bons à prendre. Plusieurs critères les distinguent.
Un entrepôt doit être bien placé. La clef de voûte de la dorsale logistique s’est ainsi élargie depuis plusieurs années. Auparavant circonscrite à l’axe Lille / Le Havre / Paris / Lyon / Marseille, celle-ci comprend désormais également un arc Ouest (Rennes / Nantes / Bordeaux / Toulouse). La dorsale logistique étend donc sa croissance autour de nouveaux pôles économiques dont le potentiel n’est pas à sous-estimer au regard d’une multipolarité économique encouragée par les confinements successifs. La pénurie foncière devrait faire renforcer l’attrait des locaux situés dans cette zone.
L’entrepôt de demain, bien placé, doit aussi être bien dimensionné. Les entrepôts dits « de grande logistique » (+ 20 000 m2) représentent la majorité des volumes investis et sont considérés comme des rendements « core » du fait de la solvabilité de leurs utilisateurs. Les bâtiments de taille plus réduite doivent aussi intégrer la stratégie d’investissement : ils répondent à une diversité d’usages importante et sont davantage « value added ».
Hors entrepôts frigorifiques et de messagerie, notons également l’attractivité des locaux de classe A (env. 80% des transactions au niveau national). Ces derniers sont plus prompts à accueillir toutes activités logistiques de par un coefficient de charge (min. 5t/m2) et une hauteur de stockage exploitable plus importants que pour les autres classes d’entrepôts (min. 9,3m). Leur prépondérance sur le marché tend cependant à indiquer que ces exigences relèvent d’un standard minimum voire déjà dépassé, en particulier pour les entrepôts-cathédrales.
Émettons toutefois une dernière réserve sur la polyvalence des entrepôts automatisés, dont les systèmes de manutention sont parfois intégrés à l’immeuble (transtockeurs). La lourdeur de l’investissement, la facilité de recours à une main-d’œuvre humaine ou encore la nature des produits traités sont autant de facteurs pouvant infirmer la décision d’automatiser.
L’investissement en logistique doit donc être considéré avec une attention particulière. Si les actifs les plus vétustes seront logiquement de plus en plus délaissés face aux locaux neufs, ce ne sera pas le cas de locaux a priori obsolètes mais qui satisferont toujours les besoins d’entreprise ne pouvant / ne souhaitant pas avoir recours à l’automatisation.
Clara Toussaint
Expert
