Benjamin Robine aura le plaisir d’intervenir ce 12 février lors de la Conférence de la Commission Commerce de la RICS sur les “Nouveaux défis du commerce”.
Taux de vacance, pression sur les loyers, évolution des modèles économiques face au e-commerce et à l’IA… le marché du commerce de détail connaît une transformation majeure.
La Commission Commerce de la RICS en France, présidée par Patrick Colomer, vous invite à rejoindre cette conférence animée par plusieurs intervenants :
Henry-Aurélien Natter, MRICS (Praemia REIM France REIM)
Benjamin ROBINE aura le plaisir d’intervenir ce 20 janvier lors de la Sous-commission des baux du barreau de Paris au sujet de la la » Révision du loyer devant le Juge des Loyers Commerciaux » – L’actualité annuelle des baux commerciaux.
À partir d’un panel de décisions rendues par les juridictions parisiennes entre 2024 et 2026 (portant principalement sur des baux conclus entre 2017 et 2021), cet article relate comment le classement, le nombre de chambres et les paramètres d’exploitation se traduisent concrètement en loyers annuels par chambre.
Le marché hôtelier parisien se distingue par la grande diversité de son offre : hôtels de chaîne, palaces, groupes indépendants, boutique-hôtels, petits établissements indépendants ou non classés. Dans ce contexte, fixer la valeur locative d’un hôtel exige de concilier approche économique, données de marché et enseignements de la jurisprudence.
1. Un panel d’hôtels jugés à Paris
Le panel de jugements étudié rassemble plusieurs décisions du Tribunal judiciaire de Paris et de la Cour d’appel, chacune détaillant les caractéristiques de l’hôtel (classement, nombre de chambres, taux d’occupation, pourcentage sur recettes, travaux, charges, etc.) et la valeur locative retenue, exprimée en loyer annuel par chambre. Ces jugements constituent un corpus précieux pour analyser les niveaux de loyers selon la catégorie et la taille des établissements
Les hôtels analysés sont situés dans différents quartiers de Paris, allant de petits établissements d’une douzaine de chambres à des hôtels de plus de quatre-vingts chambres.
Identité des exploitations anonymisée
2. Niveaux de loyers selon le classement : 2*, 3*, 4* et non classé
L’un des principaux enseignements porte sur les ordres de grandeur des loyers annuels par chambre selon la catégorie. D’après les hôtels identifiés au sein de chaque groupe, il est possible d’observer les tendances suivantes :
Pour les hôtels 4 étoiles, les loyers se situent généralement entre 7 500 et 9 000 € par chambre et par an, avec des valeurs unitaires dépassant fréquemment 8 000 € la clé.
Les hôtels 3 étoiles affichent des loyers plus modérés, compris entre 4 500 et 6 500 € par chambre et par an pour les établissements indépendants. Certains établissements de chaîne de cette catégorie se situent plus bas, autour de 3 600 €.
Les hôtels 2 étoiles se positionnent encore un cran en dessous, avec des loyers à la clé souvent compris entre environ 3 400 et 4 900 € par an.
Enfin, un hôtel non classé — en l’occurrence un établissement dit de « préfecture » — présente un loyer nettement inférieur, autour de 1 250 € par chambre et par an, illustrant la décote significative liée à l’absence de classement et aux contraintes propres à ce type de produit.
Cette stratification confirme une hiérarchie cohérente : plus le classement est élevé, plus le loyer annuel par chambre tend à augmenter, toutes choses égales par ailleurs.
L’emplacement reste un facteur prédominant pour les hôtels allant du super-économique au milieu de gamme ; les établissements haut de gamme ou luxe étant, par nature, généralement implantés dans des secteurs centraux ou prime.
3. Au-delà du classement : paramètres d’exploitation et clauses contractuelles
Les décisions analysées rappellent que le classement ne suffit pas à expliquer la valeur locative.
Selon la méthode hôtelière d’évaluation des loyers, juridictions et experts reconstituent de manière normative de nombreux paramètres d’exploitation : recettes théoriques hors taxes, taux d’occupation, abattements pour commissions OTA, pourcentage de loyer sur recettes, recettes annexes, ainsi que les abattements liés aux travaux, à la taxe foncière ou à l’assurance.
Il ressort des décisions judiciaires analysées les données suivantes :
Il convient également de prendre en compte les travaux dits « hôteliers » au sens du Code du tourisme (article L311-1), dès lors qu’ils ont été notifiés via le formalisme prescrit, ouvrant ainsi droit à des abattements sur la valeur locative de renouvellement.
Ces éléments interviennent d’abord dans le calcul de la valeur locative brute, puis dans son ajustement vers une valeur locative de renouvellement dite « statutaire » ou « Code de commerce ». In fine, ils relèvent de trois registres distincts :
d’une appréciation normative via la reconstitution d’une recette théorique réalisable (selon le principe de non-association des propriétaires-bailleurs et exploitants-preneurs),
des dispositions contractuelles du bail librement négociées par les parties,
des travaux réalisés par le preneur et dûment notifiés au bailleur.
Un hôtel 3 étoiles bien situé et au concept à jour peut atteindre, en loyer par chambre, des niveaux proches de certains 4 étoiles. De même, des abattements pour travaux hôteliers ou de mise en conformité, ou pour charges exorbitantes — notamment la taxe foncière —, sont susceptibles de réduire significativement la valeur locative de renouvellement effective, même lorsque la valeur théorique par chambre paraît élevée.
4. Moyennes observées par catégorie : un repère mais pas une norme
En agrégeant les loyers annuels par chambre des hôtels du panel, on obtient des moyennes qui constituent des repères utiles, mais non un barème rigide. Chaque estimation de loyer hôtelier doit en effet être conduite au cas par cas.
S’agissant des hôtels 4 étoiles recensés, la moyenne se polarise autour de 8 000 € par chambre et par an,
S’agissant des 3 étoiles, elle se situe plutôt autour de 5 200 €,
S’agissant 2 étoiles, les valeurs observées conduisent à une moyenne proche de 4 300 € par chambre et par an.
Ces ordres de grandeur confirment l’écart de niveau entre les catégories, classement ou gamme, mais ils doivent être appréciés avec prudence. Ils reflètent un échantillon limité, situé dans un marché spécifique (Paris), pour des prises d’effet des renouvellements de baux pouvant être considérées comme déjà datées.
L’usage de ces moyennes suppose donc de les replacer dans le contexte propre à chaque décision. La jurisprudence reste néanmoins une source d’information précieuse : il est en effet observé à Paris une tendance à la hausse des niveaux de loyers retenus par les juridictions.
En conclusion
L’analyse de ce corpus de décisions de justice offre un éclairage sur les loyers hôteliers par chambre à Paris. Elle confirme la hiérarchie attendue entre les 2, 3, 4 étoiles et établissements non classés, tout en montrant l’impact combiné du nombre de chambres, du positionnement de l’hôtel, des paramètres d’exploitation et des clauses contractuelles ou travaux effectués propres à chaque établissement.
Ce panel de jugements invite à articuler comparaison rigoureuse, analyse fine de la jurisprudence, compréhension des risques et mise en perspective avec le marché actuel. C’est à cette condition que la valeur locative d’un hôtel parisien peut refléter, de manière objective, la réalité économique de l’actif et les contraintes juridiques qui l’entourent.
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Par suite de l’évolution indiciaire soutenue depuis plusieurs trimestres, certains baux à effet en 2012, 2013, 2014, 2015 et 2016 sont devenus ou devraient être exigibles à l’article L145-39 du Code de commerce (en fonction du trimestre de référence).
Article L145-39 du code de commerce : « … si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart (25%) par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. »
Pour rappel, la révision du loyer permet l’application de la valeur locative de renouvellement (L145-33 du Code de commerce) à la date d’effet de la notification.
Malgré la présence d’un encadrement de l’augmentation contraignant pour les bailleurs, le mécanisme pourrait trouver des adeptes dans les deux camps !
N’hésitez pas à consulter le tableau ci-joint pour constater les trimestres concernés, pour certains T3 c’est parti
Revirement d’opinion : une clause d’indexation réputée non-écrite doit l’être en son entier dès lors que la disposition limitant l’indexation à la hausse constituait une condition déterminante de la conclusion du bail.
Contexte
Un bail commercial comprenait une clause d’indexation excluant l’indexation à la baisse. Les 12 janvier et 1er juin 2022 la Cour avait décidé de la divisibilité de la clause et in fine de la sanction (seule la clause litigieuse avait été réputée non-écrite).
Décision
La Cour de cassation effectue un revirement de jurisprudence, confirmant l’arrêt de la Cour d’appel. Elle énonce que lorsque le caractère essentiel et déterminant de cette indexation conditionnée dans la conclusion du contrat est prouvé, la clause d’indexation en elle-même est déterminante de la conclusion du contrat. En conséquence, la clause entière est indivisible et non-écrite …
CA Paris, pôle 5 chambre 3, n° 20/09598
Le débat sur l’indivisibilité de la clause d’indexation est relancé.
CESSION DU DROIT AU BAIL – ACCORD DU BAILLEUR
L’accord du propriétaire à la cession du droit au bail ne peut être caractérisé par la perception de loyers et charges ainsi que par une demande de régularisation des charges.
Contexte
Un bail commercial soumettait la cession du droit au bail à l’obtention, par le preneur, du consentement préalable et par écrit du bailleur. Or, le bail a été cédé et le propriétaire du bien a continue de percevoir ses loyers ainsi que demandé une régularisation de charges.
Décision
La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel en énonçant que : cette manifestation de volonté est postérieure à la cession et n’est pas sans équivoque. Elle ne permet pas d’attester de la connaissance de l’identité réelle du preneur par le bailleur.
A défaut d’accord entre les parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, le preneur ou le bailleur peut saisir le juge des loyers commerciaux. Cette procédure, pouvant s’avérer longue, est fixée par les articles R.145-24 à R.145-33 du code de commerce.
Dans un délai de 2 ans à compter de la date d’effet du congé ou de la demande de renouvellement, un mémoire préalable doit être notifié. Cette notification, impérative et indispensable, a pour effet d’interrompre le délai de prescription biennale. Elle est le départ de la procédure judiciaire. En son absence, le juge des loyers commerciaux n’est pas valablement saisi.
Après un délai minimum d’un mois, suivant la notification du premier mémoire préalable établi, le juge peut être saisi.
S’en suit, de nombreuses étapes jusqu’à la fixation judiciaire du loyer.
Mots clés : fixation judiciaire du loyer, mémoire préalable, prescription biennale, juge des loyers commerciaux, étapes, procédure judiciaire
De moins en moins de transactions en immobilier commercial comptent un key-money à Paris (environ 10 à 20% des transactions). État des lieux rétrospectif de l’évolution du key-money à Paris, chiffres à l’appui d’après notre base de données.
Entre 2007 et 2021, les quartiers centraux sont surreprésentés en matière de key-money (droit au bail ou droit d’entrée) avec 50% ou plus de nouvelles locations avec versement d’un capital d’entrée. A l’inverse, les arrondissements périphériques sont ceux qui connaissent le moins de key-money, avec moins de 30% pour l’Est et entre 35% et 45% pour l’Ouest.
Le volume de transactions avec versement d’un capital d’entrée est en forte diminution depuis 2011 avec une accélération de la baisse à partir de 2016. La proportion de transactions avec versement de capital d’entrée passant de plus de 50% en 2011 à environ 14% en 2021.
Comme les volumes, les montants versés sont de plus en plus réduits en proportion du loyer payé, avec unresserrement à la baisse du ratio capital/loyer réduisant très substantiellement la dispersion des valeurs.
Mots-clés : Droit d’entrée, pas-de-porte, droit au bail, Key-money, prise à bail, commerce, nouvelle location, loyer, valeur locative, Paris
Alors que la création de l’ILC avait justement été encouragée dans l’objectif de limiter la hausse des loyers commerciaux alors soumis à l’ICC, les 9,35% de hausse à l’indexation depuis le 1er trimestre 2017 et les 2,54% relevés sur les seuls trois premiers trimestres de 2021 ont obligé le Ministère de l’Économie à revoir sa méthode de calcul.
75% mIPCL (moyenne sur 12 mois de l’Indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers)
25% mICC (moyenne sur 4 trimestres de l’Indice des prix de la construction neuve)
La nouvelle méthode de calcul exclut l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail autrefois retenu à hauteur de 25%, remplacé par une augmentation de la part de l’indice des prix à la consommation de 50 à 75%.
La traduction de cette évolution par la publication de l’indice du 4ème trimestre 2021 devrait être connue d’ici la fin de semaine prochaine au plus tard. Le Ministère de l’Économie prévoit une division par deux de la revalorisation des loyers indexés. Rem sequi…
Mots-clefs : construction indice ILC, hausse des loyers, indexation, ILC, Indice des loyers commerciaux
Ne peuvent être pris en considération, pour le calcul du prix du bail renouvelé, que les éléments existants à la date de renouvellement.
Contexte
Bail commercial concernant des locaux situés en galerie marchande d’un centre commercial ; renouvellement avec arrêté des valeurs au 1er janvier 2012. Or, des travaux d’amélioration et d’extension de la galerie marchande ont été achevés le 28 novembre 2012. La Cour d’appel a considéré que ces locaux étaient déjà acquis et entrés dans le champ contractuel et les a donc retenus comme facteursde valeur du nouveau loyer.
Décision
La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel en considérant que ces travaux ont eu lieu postérieurement au renouvellement du bail et ne doivent donc pas constituer des facteurs de valeur.
Chronologie d’appréciation des facteurs de valeur stricte. Il est ainsi interdit de valoriser par anticipation, quelle que soit l’échéance de l’événement futur.
LOYER BINAIRE : ABATTEMENT SUR LA VALEUR LOCATIVE
Un bail commercial comprenant une clause de loyer binaire
loyer minimum garanti et complément de loyer de 6% du CA HT – sans contrepartie pour le preneur subit un abattement de 5% sur la valeur locative.
Contexte
Dans un centre commercial, un bail commercial stipulait un loyer minimum garanti, indexé ainsi qu’un loyer variable de 6% du CA HT (activité d’horlogerie, bijouterie et orfèvrerie).
Décision
La Cour d’appel considère qu’une telle clause, en ce qu’elle procure au bailleur un avantage sans contrepartie, justifie un abattement de 5% sur la valeur locative des locaux. Peu importe que le bailleur ait perçu ou non cette part variable.
COUR D’APPEL DE CAEN, 2ÈME CH.CIVILE, 31 MARS 2022, N°20/00859
L’article R.145-8 du Code de commerce définit les clauses exorbitantes comme les obligations imposées au locataire « au delàde celles qui découlent de la loi ou des usages ». Or, la clause de loyer binaire est courante en centres commerciaux …
Juris-Post’it : relevé de la jurisprudence des baux commerciaux !
CLAUSE D’EXCLUSIVITÉ
La clause de destination d’exclusivité couvrant la vente de produits pharmaceutiques couvre également la vente de produits de parapharmacie.
Contexte
Dans un centre commercial, un bail commercial stipulait une clause d’exclusivité suivant laquelle le preneur bénéficiait de l’exclusivité de la vente de produits pharmaceutiques.
Décision
La Cour de cassation considère que cette clause couvre également la vente de produits de parapharmacie qu’elle considère comme une activité incluse. Ainsi le bailleur ne peut-il conclure de nouveaux baux au profit d’un tiers dans le même centre pour les mêmes activités.
Les procédures de déspécialisation n’entrent a priori pas dans le champ d’application de cette décision.
INDEMNITÉ D’ÉVICTION ET DOUBLE LOYER
Le preneur qui, évincé, ne démontre pas qu’il a supporté un double loyer n’est pas indemnisé au titre de l’indemnité accessoire.
Contexte
Dans un contexte d’éviction, un preneur à bail commercial s’est réinstallé dans d’autres locaux. Il a déménagé dans le premier mois du nouveau bail pour lequel il a bénéficié d’un mois de franchise.
Décision
La Cour d’appel confirme le jugement du tribunal et estime que le preneur, n’ayant pu fournir de preuve qu’il a supporté un double loyer, ne peut être indemnisé au titre du double loyer lié au transfert de son fonds.
CA VERSAILLES 16 MAI 2017, N°16/00386
La Cour d’appel semble poser un arrêt de principe, indépendant de l’espèce en cause (mois de franchise accordé par le nouveaubailleur).
