Locaux sur cour : quelle pondération adopter ?
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt rendu le 24 juin 2020, s’est prononcée sur la pondération des locaux sur cour à usage de boutique.
Bailleur et preneur s’accordaient sur la valeur locative unitaire à retenir pour des locaux à usage de vente de prêt-à-porter dans le quartier du Marais. En revanche, ils s’opposaient sur la pondération à appliquer pour des locaux exclusivement situés sur cour.
Le Tribunal de Grande Instance avait initialement fixé le coefficient de pondération spécifique à la situation sur cour à 0,3.
Dans le cadre de l’appel, le bailleur soutenait un coefficient 0,4 et le preneur un coefficient 0,20.
Ce point n’est pas traité dans les principes de pondération figurant dans la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière (ni dans la circulaire d’adaptation applicable au 11 novembre 2019).
Bien que relevant de la casuistique, le raisonnement de la Cour a le mérite de poser des principes méthodologiques d’appréciation du coefficient dédié à la situation sur cour.
Ainsi la Cour relève les principaux paramètres suivants, conformes à l’article R.145-3 du Code de commerce :
Visibilité de l’enseigne
- Présence d’une enseigne drapeau en façade sur rue
- Présence de deux enseignes en applique de part et d’autre de la porte cochère
- Présence d’une enseigne sur la vitrine de la boutique elle-même (sur cour)
Visibilité du local
- Visibilité de la boutique depuis l’axe de la porte cochère
- Largeur et profondeur du passage cocher
Accessibilité du local
- Ouverture de la porte cochère y compris le dimanche
Nature de la chalandise
- Caractère piéton de la rue le dimanche
- Cheminement du chaland essentiellement piéton
Au vu de ces différents critères, la Cour majore le coefficient 0,3 initialement retenu à hauteur de 0,35.
Benjamin Robine
Expert près la Cour d'Appel de Paris - Gérant
