Avenant au bail : cas d’inapplicabilité du lissage PINEL ?
En matière de bail commercial, le « montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative » (Article L145-33 du Code de commerce). Toutefois, l’exception du plafonnement est devenue le cas majoritaire entrainant avec lui le « plafonnement du déplafonnement » ou « le lissage du déplafonnement » instauré par la loi « Pinel » du 18 juin 2014.
Que se passe-t-il lorsqu’il est impossible de calculer le loyer plafond suite à un avenant en cours de bail ?
Lorsqu’un ou plusieurs avenants sont venus modifier l’assiette du bail et le montant du loyer en cours de bail, plusieurs conséquences en découlent, à savoir :
1- L’impossibilité de déterminer le loyer plafond,
2- La modification des caractéristiques des locaux,
3- La modification des obligations respectives des parties,
4- L’impossibilité de déterminer si la valeur locative est ou non supérieure au loyer plafond.
Les points 1 à 3 correspondent à des motifs de déplafonnement qui sont en réalité des motifs d’écartement du plafonnement et donc de fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative.
Concernant le point 1, l’impossibilité de déterminer le loyer plafond :
L’article L145-34 du Code de commerce prévoit que « en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».
→ Ce motif n’entrant ni dans le champ des alinéas 1° à 4° de l’article L.145-33 ni dans le cadre d’une clause de durée, le lissage du déplafonnement ne trouve pas à s’appliquer.
Concernant les motifs 2 et 3, la modification des caractéristiques des locaux ou des obligations respectives de parties :
Ces deux cas font partie des alinéas 1° à 4° de l’article L.145-33 du Code de commerce et ouvriraient droit au plafonnement du déplafonnement prévu à l’article L.145-34.
→ Si le déplafonnement supprime toute économie de loyer, l’application du lissage du déplafonnement en créée une nouvelle au profit du preneur.
Concernant le point 4, l’impossibilité de déterminer si la valeur locative est ou non supérieure au loyer plafond
S’il est impossible de calculer le loyer plafond, le loyer ne saurait être qualifié de loyer « déplafonné ».
Dans ce cas de figure, il est en effet impossible de déterminer si la valeur locative est inférieure (lissage non applicable) ou supérieure au loyer plafond (lissage applicable).
Cela pose ainsi la question de l’application du lissage PINEL lorsqu’il est impossible de déterminer si la valeur locative est ou non supérieure au loyer plafond.
→ À notre sens, la question du lissage du déplafonnement vient seulement à se poser lorsque le loyer en cours excède le loyer plafond calculé par l’évolution des indices.
Vincent Sae Heng
Expert associé
