Rachat de parties communes, décryptage et principes
Vous manquez de place ? Dans un contexte de hausse des taux immobiliers, pourquoi ne pas agrandir votre logement avant d’envisager de déménager ? En copropriété, l’une des premières options pour agrandir un appartement est d’acquérir une partie commune. Se pose alors la question de sa valorisation.
Cette opération peut s’avérer fastidieuse tant il existe de cas de figure et tant l’absence de termes de comparaison intrinsèquement comparables complique la matière. Prenons l’exemple d’un palier, de combles ou d’un cagibi. Très souvent, au regard de leur situation, l’intérêt de ces parties communes se réduit à un unique copropriétaire ou à un nombre très restreint. De ce fait, il n’existe pas de « marché ».
Cependant, bien qu’il n’existe aucune obligation légale à respecter en ce qui concerne le prix de rachat, il est conseillé de choisir un prix d’acquisition qui saura convaincre les copropriétaires. Afin de déterminer le prix le plus juste entre l’acheteur et le syndicat des copropriétaires, une méthode empirique d’évaluation (Méthode « Benoit ») est régulièrement utilisée. Nous la décryptons ci-après.
Méthode applicable
Dans un premier temps, il convient de déterminer la valeur brute de l’acquisition de la partie commune concernée. Dans le cas d’une incorporation de surface à un lot existant par exemple, la valeur brute générée par l’acquisition consistera en la plus-value apportée au lot existant.
Dans un second temps, il convient de déterminer la valeur nette en déduisant de la valeur brute le coût des travaux d’aménagement pour rendre la surface habitable et les coûts annexes.
In fine, une proposition de ventilation de répartition devra être proposée. La partie revenant au syndicat des copropriétaires correspondra à la valeur vénale des parties communes. La méthode « Benoit » préconise un partage de la valeur nette à part égale (50% / 50%) dans le cadre d’une incorporation à un lot existant, il s’agit toutefois d’un ratio indicatif pouvant servir de base de discussion.
Cette répartition peut varier en fonction du degré d’intérêt et/ou du nombre de copropriétaires susceptibles d’être intéressés d’acquérir lesdites parties communes.
En pratique :
Exemple d’application de la Méthode Benoît
Cette démarche semble s’avérer être un bon compromis. Selon les sommes en jeu, les copropriétaires pourront décider de garder le prix de vente en réserve, ce qui viendra réduire les charges de chacun, de plus, s’en suivra nécessairement une baisse des charges d’entretien des parties communes issue de l’actualisation de la grille de répartition.
Néanmoins, il n’est pas nécessaire d’acquérir un palier ou les combles attenants pour agrandir son propre logement. D’autre solutions comme l’obtention d’un droit de jouissance exclusive permettent à son titulaire d’être le seul à utiliser et à jouir d’une partie commune. Attention toutefois aux problèmes de valorisation à la revente.
Lors de missions de valorisation de parties communes, l’expert se doit de veiller à ce que ses conclusions permettent de trouver un accord dans des contextes où les parties n’ont pas toujours le même intérêt. Un jeu d’équilibriste.
Laëtitia Malcourant
Expert
