Répartition de la valeur sols / construction
L’acquisition d’un immeuble par une société nécessite de procéder à la ventilation du prix d’acquisition entre le terrain, non amortissable, et les constructions, amortissables.
La pratique majoritaire consistait jusque récemment à opérer une ventilation du prix d’acquisition en fonction de la valeur estimée du terrain, plus élevée dans les situations en centre-ville qu’en périphérie. Cette démarche procédait d’un consensus de place, notamment édicté par une note de méthode issue de l’AFREXIM.
L’administration fiscale a mené de nombreux contentieux à l’encontre de contribuables ayant insuffisamment alloué de valeur au terrain, afin de privilégier l’amortissement des constructions.
Dans un arrêt rendu le 15 février 2016 (n°367467- Sté LG SERVICES), le Conseil d’Etat estime que la ventilation terrain / constructions ne peut être appréciée par l’Administration qu’à partir de 3 méthodes distinctes :
- Estimation par comparaison directe portant sur des terrains nus
- Estimation du coût de reconstruction de l’immeuble à la date de son entrée au bilan de l’entreprise, en tenant compte de sa vétusté et de son état d’entretien
- A défaut de pouvoir appliquer les deux méthodes précédentes, l’Administration peut s’appuyer sur les données comptables issues du bilan d’autres entreprises ayant réalisé des acquisitions comparables
L’AFREXIM a édité une note méthodologique datée du 15 novembre 2016 déconseillant le recours à la méthode de ventilation statistique et préconisant le recours à la méthode du bilan promoteur. (https://www.afrexim.fr/docs/afrexim_note_terrain_construction_2016_11_15.pdf)
Bien que ne figurant pas dans les méthodes préconisées par le Conseil d’Etat, le recours au bilan promoteur est à notre sens pertinent et apte, en toute hypothèse, à assurer le principe d’égalité des armes. Le contribuable, à la différence de l’administration, ne dispose pas de moyens d’accès aux données comptables des autres entreprises qui ne déposent pas systématiquement leurs comptes auprès du Tribunal de commerce.
Benjamin Robine
Expert près la Cour d'Appel de Paris - Gérant
