La révision matérielle (L145-38 du code de commerce) : un outil de gestion du loyer en cours de bail ?
Le mécanisme de la révision matérielle (L145-38) prévu par le Code de commerce se trouve mis en avant depuis la crise de la covid 19. Ses utilisations sont diverses, certaines sont classiques et d’autres plus originales pour ne pas dire contrintuitives !
L’article L145-38 du Code de commerce traite de la révision du loyer en cours de bail.
Lorsqu’il est démontré une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, et ce au moins trois ans après la date d’effet du bail ou de la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer, le loyer en cours de bail peut être fixé à la valeur locative.
La mise en lumière de ce mécanisme peu usité car restrictif s’est opérée lors de la crise de la covid 19, certains y ayant décelé une opportunité d’ajuster leur niveau de loyer.
La révision du loyer fonctionne tant à la hausse qu’à la baisse (nonobstant le lissage de 10% en cas de hausse).
Les cas courants :
- De nombreux preneurs ont sollicité une révision matérielle au motif de la crise de la covid 19. L’action en révision visait à démontrer que la crise de la covid 19 (conjuguée à d’autres arguments) est – ou était – matérielle et qu’elle avait entrainé par elle-même une variation d’au moins 10% de la valeur locative.
- Certains bailleurs cherchent à démontrer l’existence d’une révision matérielle notamment par l’ouverture de certaines gares du Grand Paris et ainsi procéder à une hausse du loyer en cours de bail.
Les cas plus singuliers :
L’article L145-38 du Code de commerce ne lie pas le caractère favorable ou défavorable de la modification matérielle à l’objectif poursuivi en termes de fixation de loyer. Ainsi :
- Un bailleur peut être tenté par le mécanisme de la révision matérielle au motif de la crise de la covid 19 (soit une dégradation de la commercialité) et demander la fixation du loyer à la valeur locative. Cette situation peut être envisagée dans le contexte de loyers plafonnés nettement inférieurs à la valeur locative. Cet exemple déboucherait sur une situation contrintuitive où le preneur contesterait la modification matérielle et/ou le défaut de variation d’au moins 10% de la valeur locative.
- À l’inverse, un preneur peut plaider l’existence d’une révision matérielle positive ayant entrainé par elle-même une variation d’au moins 10% de la valeur locative (implantation d’un centre commercial à proximité, installation d’une gare…) et ainsi bénéficier d’un loyer fixé à la valeur locative. Cette situation est notamment envisageable à l’occasion de prises à bail trop élevées, supérieures au marché.
Ces cas de figure relèvent de la pratique et correspondent tant à des stratégies de revalorisation immobilière que de préservation de fonds de commerce, les unes et les autres ayant leur légitimité.
Le travail de l’expert demeure lui cantonné à l’analyse des critères légaux cumulatifs du mécanisme de l’article L145-38 du Code de commerce, peu importe le sens de variation du loyer.
Lire aussi : Article L145-38 du Code de commerce en hôtellerie : la preuve de la variation d’au moins 10%
Martin Lampaert
Expert
