Monovalence : critères immobiliers ou économiques ?
L’un des principaux motifs avancés par les bailleurs pour obtenir le déplafonnement du loyer afférent à des locaux à usage d’hôtel est d’admettre le caractère monovalent des locaux.
Rappels des critères de monovalence
Les articles L.145 et suivants du Code de Commerce autorisent, lors d’un renouvellement de bail, la fixation du loyer à la valeur locative lorsque les locaux loués sont monovalents.
Les locaux doivent répondre à deux conditions non cumulatives exigées par la jurisprudence pour être qualifiés de monovalents, à savoir :
- Les locaux doivent être conçus pour une seule utilisation,
- Les locaux doivent nécessiter une transformation particulièrement onéreuse pour pouvoir être destinés à un autre usage,
L’appréciation de la monovalence doit être strictement cantonnée à l’assiette contractuelle. En d’autres termes, un local à usage d’hôtel loué à un preneur X peut constituer un local monovalent alors que l’immeuble dispose d’une boutique louée à un preneur Y.
Exemple d’un immeuble mêlant commerce et hôtellerie : Monovalence ou polyvalence
La question mérite réflexion lorsque l’ensemble de l’immeuble est pris à bail auprès d’un seul et même locataire, occupant pour partie un hôtel et pour autre partie un commerce ou un restaurant en pied d’immeuble.
S’agissant d’un hôtel avec un local commercial en pied d’immeuble à usage de restaurant faisant l’objet d’un seul bail, certains critères permettent de qualifier la monovalence ou la polyvalence des locaux.
Les critères principaux en faveur de la monovalence sont généralement (critères non cumulatifs) :
- L’hôtel et le restaurant partagent la même entrée,
- Il n’existe pas de distinction entre les espaces communs (notamment sanitaires, les cuisines et/ou salle de préparation du petit-déjeuner),
- Clientèle identique entre le restaurant et l’hôtel,
… soit une véritable synergie à la fois immobilière et économique.
Les critères principaux en faveur d’une polyvalence (critères non cumulatifs) :
- Accès différenciés pour l’hôtel et le restaurant (Cass, 3ème chambre civile, 30 juin 2004),
- Aucune interdépendance des surfaces au sein des locaux (cuisine spécifique au restaurant, salle de préparation des petits-déjeuners spécifique à l’hôtels, réception distincte selon les deux activités, sanitaires distincts…),
- Exercice des activités sous diverses sociétés (comptabilité séparée, location gérance…),
- Clientèle du restaurant distincte de l’établissement hôtelier,
…soit une absence de synergie entre les deux activités, chacune fonctionnant indépendamment de l’autre (Cass, 3ème chambre civile, 9 mars 2018).
En conclusion, la détermination de la monovalence a plutôt tendance à réduire l’analyse à une appréciation purement immobilière, laquelle ne s’avère pas toujours aisée ni évidente.
Il convient alors de considérer si la présence ou non d’une dualité de clientèle constitue un élément complémentaire (déterminant) dans la recherche de la monovalence.
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Martin Lampaert
Expert
