Rebondissement autour du loyer binaire
La 3ème chambre civile du Tribunal de Grande Instance de CRÉTEIL s’est positionnée, lors du jugement en date du 27 Juin 2018 (RG n° 15/00009 + SARL CARIBO C/ SECAR), sur plusieurs points majeurs d’expertise :
– la valeur non décapitalisée retenue,
– la déduction de l’impôt foncier,
– l’abattement pour le loyer binaire.
- La valeur locative retenue à partir des valeurs décapitalisées a été rejetée.
Le juge estime « qu’il n’est pas établi, en l’espèce, que le droit d’entrée acquitté soit un complément de loyer ». Il nous rappelle que le droit d’entrée peut revêtir une valeur d’opportunité, indépendante de la charge locative constante acquittée par le preneur.
- La déduction de la quote-part de l’impôt foncier refacturée au preneur doit s’opérer, même si les baux d’un ensemble immobilier présentent des clauses et conditions identiques.
Le Juge des Loyers Commerciaux vise l’article R.145-8 du Code de commerce, qui impose de prendre en considération les charges susceptibles d’incomber à l’une ou l’autre des parties, imposées sans contrepartie.
- L’abattement pour loyer binaire applicable d’office.
Deux arrêts de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, en date du 3 novembre 2016 (RG n° 15/16826 et n° 15/16827), ont précisé, en présence d’un loyer binaire que :
« que le juge statue alors selon les critères de l’article L145-33 précité, notamment au regard de l’obligation contractuelle du preneur de verser, en sus du minimum garanti, une part variable, en appréciant l’abattement qui en découle ».
En l’espèce, le Juge des Loyers estime « qu’il convient d’appliquer un abattement du chef de l’obligation contractuelle de payer un loyer variable additionnel, y compris si celui-ci n’est jamais payé, faute pour le preneur de réaliser un chiffre d’affaires suffisant.
Le fait qu’aucun surloyer n’ait été appelé peut certes être pris en compte pour déterminer le quantum, mais pas pour l’écarter purement et simplement. »
Un abattement de 5% sur le loyer minimum garanti a ici été retenu, du fait que le loyer comporte une partie proportionnelle au chiffre d’affaires du preneur égale à 7,5% du CA HT.
Il s’agit d’une première jurisprudence, qui demande à être suivie, en raison de ses conséquences potentiellement significatives sur les états locatifs des centres commerciaux.
Maïka Filsack
Expert
